过了大半年，天津的楼市低迷依旧，炒房客们都在低价甩盘，更多的投资者已开始将目光从住宅产品转到了潜力无限的写字楼上，纷纷弃做房主改做“楼”主，把写字楼当成了天津楼市中的“最后一桶黄金”，然而投资写字楼远比投资住宅的难度更大，究竟该如何选择呢？本期，经过与多家顾问机构的交流探讨后，我们归纳总结了投资写字楼时的“三大纪律八项注意”，帮您轻松玩“赚”写字楼。

　　三大纪律 严格遵守


　　纪律1：选老婆一样选地段

　　地段对于写字楼的价值衡量非常必要，交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素，就好像找老婆一样要细心研究。房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，写字楼周边需拥有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商务休闲配套设施。城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入住率的特点，投资回报也较高。如果投资目的以获利后出售为主，建议您尽量选择天津发展中的商圈，如海河两岸、鞍山西道科贸街和塘沽响螺湾等区域；如果投资目的以租赁为主，建议您选择已成熟商圈为主，如南京路、小白楼和友谊路等区域。对于包括写字楼在内的房地产各类物业来讲，区位是决定价值的根本性要素。

　　比如位于天津知名写字楼国际大厦和津汇广场所坐落的南京路虽时有拥堵，但该区域仍属于传统的天津中心区，再加上地铁1号线的开通，使得这个区域的写字楼一直都是天津价值最高的写字楼。

　　小提示：写字楼天生是“嫌贫爱富”的家伙，所坐落的区域是否发达或具有发展潜力，公司是否会来租，都是考量写字楼未来价值的重要因素。

　　纪律2：投资回报率低于8%莫出手

　　投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点。比较投资方案的唯一依据，就是投资回报率。计算投资回报率有两个简单的公式，第一个公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。另一个根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。

　　写字楼租赁的税费政策大致如下：营业税按当年经营收入的5.565％，房产税按12％，所得税按经营收入扣除前两项税费及经营成本后的20％缴纳，综合税率大概占经营收入的25％~34％。具体的各项税率标准根据不同区域不同物业有所区别。

　　国家有关个人所得税的缴纳规定，写字楼的租客基本上都是公司组织，租赁手续比较正规，需要发票做账，以上的税收难以规避。因此，扣除税收加上租赁成本（物业管理费等），再考虑不可避免的空置情况，实际的净租金收益只是理想状况下收益的2/3左右。投资回报率方面，若判断出年租金回报率能达到8%就是较好的投资机会。


　　相关链接：计算写字楼回报率时不容忽视的10项参数

　　1.购置物业的税费、律师费、保险费等。

　　2.交付前所交付的还款额。

　　3.物业管理费用和自己的管理费用。

　　4.装修、家具、房屋折旧费用。

　　5.首次出租的高折价。

　　6.客户违约率，客户流转率，给客户的免租期。

　　7.近期动态的租金行情，未来租金的动态变化。

　　8.出租所涉及的税费。

　　9.中介费。

　　10.贷款利息，首付款的资金成本。在利率方面，写字楼要高于住宅近1％的利率。

　　纪律3：把好硬件配套关

　　目前天津的写字楼市场上，由于有的写字楼开发较早，设计时有一些因素未考虑到，或者是由住宅楼变性成写字楼，这些写字楼普遍存在的问题有三个：车位不足，电梯等候时间长和空间软环境较差。在如今私车保有量迅速增加、时间日益珍贵、健康更为重要的时代，这三个致命的缺点给写字楼的使用者带来了很大的不便，使写字楼的价值大打折扣。

　　硬件配套对于写字楼的品质来说尤其重要。写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。布线系统的优劣、信息传播速度的快慢直接影响到公司的业务，既然是满足办公需求，因此要选那些网络、通讯设备配置较高的写字楼。电梯数量和速度上，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右为甲级标准。车位紧缺是目前写字楼物业面临的最大问题之一，为吸引租户作长远投资打算，选择的写字楼车位配置至少有1∶1以上，并配备足够的地上的访客用车位。一般每200平方米写字楼建筑面积提供一个机动车位为标准配置，如40000平方米的写字楼需提供200个机动车位。车位足不足很重要，但是对于纯写字楼来说，车位大多都不会太足，因此要考虑附近有没有提供停车位的公建。层高上，吊顶净高一般2.5米以上为甲级标准，目前较多为2.7米。单层建筑面积上一般甲级写字楼配置为2000平方米以上，可获得较好的外墙到走道距离以及得房率。作为写字楼，为使用者提供方便完善的商务使用便利和具有良好拓展空间基础设施是入住企业对该物业的信心基础。虽然是办公，可很多人还是很在意朝向、层高等问题，所以要尽可能的人性化与实用。

　　八项注意 不容忽视

　　注意1、中小写字楼投资者忌

　　一忌只看买价，不看租价。二忌只看硬件，不看服务。三忌计算方法不对，盲从销售人员的论据。四忌只看自己，不看整体。五忌只看利润，不看风险。六忌花精力太大，不将此计算为成本。七忌事先不谨慎思考，到时候忙于维权。八忌不关心二手市场。九忌思考能力差，凭感觉办事。

　　注意2、“甲级写字楼”的真正含义

　　甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在中国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，但仔细探讨会发现，它是在外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。

　　注意3、“5A”不是等级标准

　　“5A”智能化是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。

　　注意4、物业管理要关注

　　写字楼的成功很大程度上取决于后期的管理水平，专业管理写字楼的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外，拥有一个经验丰富的租务部，也是投资者选择此类物业时应考虑的。第一太平戴维斯、戴德梁行、高力国际等知名公司管理的写字楼的物业水准值得投资者信任。

　　注意5、选择写字楼客户要有的放矢

　　如果资金充裕，建议选择那些最小的租客也需要大约500~1000平方米建筑面积的写字楼，（一般写字楼的使用率为70%左右）。入住这座写字楼的公司水平相差不大，物业档次高，今后会有较为稳定的回报。

　　而当投资那些可以切成很小块面积进行出售的写字楼时，您就要当心虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻写字楼的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该写字楼的物业管理水平。

　注意6、投资存在4大缺陷

　　1）、不能用于自住。写字楼是不能用于自住的，当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里。

　　2）、银行贷款限制多。与投资住宅相比，个人投资写字楼的整个标的并不小，而且银行贷款利率高，成数少，年限短。

　　购买写字楼的贷款利率要高于住宅利率近1%，另外，还有房产税等需要交纳各种税费，约占投资额的20%。

　　3）、土地出让年限短。写字楼的土地出让金要比住宅高，但土地出让年限只有40或50年。

　　4）、价格高。写字楼的造价要高出普通住宅的3~4倍。天津高档写字楼的造价很多已经超过万元，所以售价也远远高于住宅。

　　注意7、让写字楼租出去的4招

　　1）、选择信誉度高的企业或个人作为承租方能够保证出租合同的顺利进行，使出租方获得预期的收益。

　　2）、选择信誉度高的中介机构。如果通过中介机构来寻找承租方，那么中介机构的资质和实力均是考察的重点。

　　3）、合理定价。不要期望通过高额的租金迅速收回投资成本，必须考虑到市场竞争的存在。合理的租金，甚至有原则的让步都是可取的手段。毕竟保证出租的顺畅，避免因空置导致更大的损失才是最重要的。

　　4）、选择长期租约。与短期租约相比，长期租约更能保证投资者的利益。

　　注意8、租赁要办理相关手续

　　投资者购买了写字楼后，如有租客求租，首先买卖双方要签署租赁合同；其次要将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照（复印件）、产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请；最后将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照（复印件）交至所在区房地产交易中心，办理租赁登记，并按规定缴付款项。

　　相关链接：写字楼出租别忘办理出租许可证

　　《房屋租赁许可证管理办法》要求出租房屋首先需要办理《房屋租赁许可证》，写字楼的出租也包括在内，没有“证”是不准出租的。

　　《房屋租赁许可证管理办法》规定，凡出租天津城镇范围内房屋(写字楼)的单位或个人，必须经房屋主管部门认定出租房屋所有权清楚无纠纷、房屋结构安全后，到房屋所在地的区、县房地产管理登记，申办《房屋租赁许可证》。

　　申请人在办理《房屋租赁许可证》时，必须交验下列证件：1.房屋出租申请书。2.房屋所有权证书或购商品房合同、新建房执照等其他合法证件。3.出租人是个人的应提交房主居民身份证；出租人是单位的，应提交单位法人代表或委托代理人资格证明。4.产权共有房屋出租的，需提交其他共有人同意出租的证明或委托书。5.出租人在同一区、县范围内出租多处住宅房屋，可申领一个《房屋租赁许可证》；出租非住宅房屋的，一处需申领一个《房屋租赁许可证》，证上标明出租房屋地点、数量。超出证载范围的，应另行申请《房屋租赁许可证》。6.出租人为外资企业、中外合资企业、中外合作经营企业、外国公民或港澳台同胞的，按涉外地产管理规定办理。7.出租的房屋拆迁或转移，出租人应将《房屋租赁许可证》向填发机关缴销，该证有效期为三年逾期须重新申办。

　　中恺国际广场II　　　

　　售价：13000元 /平方米（均）

　　售楼地址：南开区南京路与卫津路交口■项目信息◆建筑面积：约 30000平方米

　　◆单套面积：80～1200平方米

　　◆层数：27层

　　◆层高：3.3米

　　◆车位：地下2层8000平方米车位及周边数千米地面停车位

　　◆装修情况：精装修

　　◆电梯：6部，分高低区运行

　　◆周边商业：家乐福、国美电器、苏宁电器(002024,股吧)、万德庄商业

　　◆餐饮配套：肯德基、必胜客、上岛咖啡、狗不理

　　◆金融配套：中行、工行、农行、建行、交行、招行、中信银行(601998,股吧)、光大银行

　　◆公共交通：3、8、12、14、161

　　◆轨道交通：地铁1号线

　　◆投资商：中恺投资有限公司

　　◆全程策划：C.D.A创致地产

　　◆交房时间：现房

　　◆物业管理顾问：英国JOHN-WOOD物业管理机构

　　◆物业费：18元/平方米·月（含空调费）

　　◆开发商：金厦中天房地产有限公司

　　■项目特色：

　　项目由商业裙楼和四栋塔楼组成，总建筑面积11万平方米。其中B、C、D为高档住宅，A座塔楼为甲级写字楼，总建筑面积约11万平方米。项目地段位置显赫，是天津内环线区域地标性建筑之一。